رکود تاریخی در بازار مسکن؛ تقاضای مصرفی ملک به مرز صفر رسیده است

به گزارش خبرنگار مهر، خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران امروز (یکشنبه، ۲۹ تیر) با اشاره به وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: بازار مسکن وارد رکودی بی‌سابقه شده و تقریباً خریدار اولی در بازار وجود ندارد. به طور کامل تمامی کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن اذعان دارند که با رکودی بی‌سابقه مواجه هستیم. دیگر نمی‌توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت، بلکه در ۵۰ سال اخیر، چنین رکودی در بازار مسکن مشاهده نشده است.
وی افزود: دیگر نمی‌توان از مجرای بازار مسکن این معضل را حل کرد، چرا که باید مشکلات در سطح اقتصاد کلان کشور برطرف شود تا قدرت خرید به خانوار بازگردد و در نتیجه خریدار واقعی وارد بازار شود.
بازار مسکن دیگر خریدار اولی ندارد
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: معدود معاملاتی که اکنون در بازار انجام می‌شود عمدتاً معاملات تهاتری یا تبدیل به‌احسن است. در حال حاضر، خرید اولی عملاً از بازار حذف شده است. بخشی از معاملات پیشین نیز از نوع سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بود، که به‌دلیل شرایط کنونی و بی‌ثباتی، دیگر صورت نمی‌گیرد.
وی تصریح کرد: نخستین آسیب جنگ‌ها، به بازار املاک وارد می‌شود و امنیت سرمایه‌گذاری را از بین می‌برد. اگرچه جنگ اخیر تنها ۱۲ روز به طول کشید، اما تأثیر روانی عمیقی بر بازار گذاشته و اندک تقاضاهای سرمایه‌ای را نیز به سمت بازارهایی نظیر ارز و طلا سوق داده است.
باقرپور تأکید کرد: وقتی حجم مبادلات در بازاری کاهش می‌یابد، علاوه بر ضربه به فعالان آن صنف، جریان تولید نیز آسیب می‌بیند. تولیدی که نقدشوندگی نداشته باشد، تولیدکننده را از بازار خارج می‌کند و در بلندمدت باعث ایجاد تورم و جهش قیمتی خواهد شد. جهشی که ناشی از برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد بود.
وی افزود: در حال حاضر عرضه مسکن به سمت صفر سوق یافته و با اینکه فعلاً تقاضا پایین است، اما در آینده‌ای نه‌چندان دور، این تقاضا بروز خواهد کرد و نبود عرضه متناسب با آن، منجر به تورم جدی خواهد شد. در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز چشم‌اندازی برای گشایش در بازار وجود ندارد، چرا که همان‌طور که اشاره شد، حل مشکل بازار مسکن، خارج از حوزه مسکن و در گرو اصلاحات اقتصادی است.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به تأثیر اتباع خارجی در حوزه ساخت‌وساز گفت: این موضوع از دو زاویه قابل بررسی است، بازار خرید و فروش مسکن، و بازار تولید مسکن. در بخش تولید نیز، نگرانی‌هایی از سوی فعالان صنعت ساختمان مطرح شده که باید از سه بعد اقتصادی، اجرایی و واقع‌گرایانه بررسی شود.
باقرپور ادامه داد: هزینه تمام‌شده مسکن شامل دو بخش اصلی است، زمین و عوارض (که حدود ۶۵ درصد از کل هزینه را شامل می‌شود) و بخش ساخت‌وساز که حدود ۳۵ درصد باقی‌مانده را تشکیل می‌دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد مربوط به حقوق و دستمزد است و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع اختصاص دارد، که عمدتاً کارگران ساده هستند.
وی افزود: اگر فرض کنیم تمامی این اتباع غیرمجاز باشند و از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد بگیرد، تأثیر نهایی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود. بنابراین نمی‌توان گفت که خروج اتباع باعث گرانی مسکن می‌شود، چرا که افزایش یک درصدی در برابر جهش‌های روزمره قیمت مصالحی چون سیمان، آهن و فولاد، عددی قابل توجه نیست.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در پاسخ به سوال مهر مبنی براینکه راهکارهای جبران افزایش قدرت خرید مستأجران در بازار مسکن چیست، تصریح کرد: برای ایجاد قدرت خرید، باید کالاهای ارزان‌تری در بازار عرضه شود. این کالاها یا از مسیر اصلاح کمیت حاصل می‌شود یا از طریق کاهش کیفیت. تجربه طرح‌هایی مانند مسکن مهر نشان داده که تولید مسکن بی‌کیفیت، راه‌حل موفقی نیست و در همان آغاز بهره‌برداری با چالش‌های جدی مواجه می‌شود.
افزایش قدرت خرید مستأجران با مدل مسکن تدریجی
باقرپور افزود: یکی دیگر از مدل‌های مدنظر، «مسکن تدریجی» است. مسکن تدریجی یک مدل مالی و اقتصادی محسوب می‌شود. در این مدل، ظرفیت مالی مصرف‌کننده با ظرفیت سرمایه‌گذار ترکیب می‌شود و با استفاده از این هم‌افزایی، فرآیند تولید مسکن شکل می‌گیرد.
وی ادامه داد: در این مدل، تفاوتی ندارد که واحد کوچک‌متراژ، اقتصادی یا سنتی باشد، اصل ماجرا آن است که مسکن تولیدشده از همان ابتدا مورد بهره‌برداری مصرف‌کننده قرار گیرد و وی به میزان آورده مالی خود، مالک بخشی از آن شود. سپس به‌تدریج و در گذر زمان، با افزایش سهم خود از محل پس‌انداز یا اجاره‌بهایی که دیگر پرداخت نمی‌کند، به‌طور کامل مالک همان واحد شود.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: به‌طور مثال، فردی با ۳۰ درصد آورده، مالکیت خود را آغاز می‌کند و همان زمان نیز در همان واحد ساکن می‌شود. ۷۰ درصد باقیمانده توسط سرمایه‌گذارانی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستند، تأمین می‌شود. این افراد متناسب با سهم خود اجاره دریافت می‌کنند و در نهایت، مصرف‌کننده سالانه درصدی از مالکیت را افزایش می‌دهد تا طی ۷ تا ۱۰ سال به مالک کامل واحد تبدیل شود.
باقرپور بیان کرد: این طرح در وزارت تعاون مطرح شده و با استقبال خوبی مواجه شده است. هماهنگی‌های لازم با وزارت راه و شهرسازی نیز انجام شده تا کار به‌صورت هماهنگ پیش برود.
وی افزود: اجرای این طرح نیازمند اقدامات عجیب و پیچیده نیست؛ چرا که مبتنی بر قوانین ثبتی، قواعد حقوقی و ساختارهای مورد تأیید وزارت راه است. تمامی ابعاد اجرایی آن در مدل مسکن تدریجی دیده شده و هیچ مانعی از نظر حقوقی یا ساختاری برای اجرای آن وجود ندارد.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: در شرایطی که سرمایه‌گذاری به دلیل شوک‌های ناشی از جنگ از بازار مسکن فاصله گرفته، باید فرصتی ایجاد شود تا این اعتماد مجدداً بازگردد و ظرفیت بازار سرمایه دوباره به سمت حوزه مسکن هدایت شود.
وی با اشاره به سیاست‌ها و عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن، بیان کرد: مشکل فعلی بازار مسکن نه تنها به دولت چهاردهم، بلکه به دولت‌های پیشین نیز محدود نمی‌شود، ما با بحران ۵۰ ساله‌ای مواجهیم که طی آن، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
باقرپور ادامه داد: دولت چهاردهم در شرایط غیرمترقبه شکل گرفت و برای طراحی سیاست‌های جدید نیازمند زمان و فرصت است. اصلی‌ترین معضل امروز بازار مسکن این است که این بازار، طرح مشخصی ندارد، حتی اگر پروژه‌ای ساخته شود، مشتری برای آن در بازار وجود ندارد، چراکه بخش تقاضا عملاً از چرخه خارج شده است.
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران یادآور شد: تنها چشم‌اندازی که می‌توان برای تولید مسکن تعریف کرد، آن است که ساخت مسکن از ابتدا با مشارکت خود مردم در قالب تشکل‌های مردم‌نهاد و تعاونی‌ها انجام شود تا بتوانند در کنار یکدیگر، تأمین سرمایه و بهره‌برداری را در قالبی واحد و منسجم دنبال کنند.
وی گفت: تولید مسکن، مقوله‌ای نیست که تنها یک دستگاه متولی در عرصه آن فعال باشد، باید اذعان داشت که بیش از نیمی از حاکمیت با مسئله مسکن درگیر هستند. وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، شهرداری‌ها، شوراهای اسلامی شهر، وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و سایر نهادهای ذی‌ربط باید با هم هماهنگ و همسو عمل کنند. زمانیکه این هماهنگی وجود نداشته باشد، طبیعی است که مشکلات بازار مسکن نیز حل نخواهد شد.
باقرپور با تأکید بر لزوم بازنگری در الزامات تولید مسکن اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین موانع، محدودیت‌هایی است که در مسیر ساخت مسکن کوچک‌متراژ وجود دارد، در حالی‌که این نوع واحدها می‌تواند مصداق واقعی مسکن در استطاعت باشد. برای پاسخ به نیاز دهک‌های پایین درآمدی، باید این نگاه تغییر کند و سازوکارها به‌گونه‌ای اصلاح شود که مسیر تولید مسکن کوچک‌متراژ تسهیل شود.
وی با اشاره به فرمایش امام خمینی (ره) که «جنگ نعمت است» گفت: باید نعمت‌های جنگ ۱۲ روزه تحمیلی را بررسی کنیم، نعمتش این است که ما را بیدار کند و ساختارهایی که باید در حوزه مسکن اصلاح شود را سریع‌تر اصلاح کنیم. معضل مسکن، مسئله کوچکی نیست. دیگر نباید بیش از این مردم را با موانع خرید خانه آزرده کنیم. این بدیهی‌ترین نیاز زندگی است.